Půjčka se zástavou nemovitosti – ručení nemovitostí

Rozhodnutí vzít si půjčku není nikdy jednoduché a pro správný výběr je především potřeba znát všechny možnosti, které se na trhu nabízejí. Například v situacích, kdy věřitel není ochoten poskytnout zájemci o půjčku dostatečně vysokou částku, může být vhodné zamyslet se nad zástavou nemovitosti. Jaký je princip půjček s ručením nemovitostí, v čem jsou výhodné a na co si naopak dát pozor?

Půjčka se zástavou nemovitosti má jak pro dlužníka, tak pro věřitele řadu předností. Poskytovatelé takových půjček mají větší jistotu, že klient svůj dluh splatí, a mohou mu tedy poskytnout mnohem výhodnější podmínky než u běžných bankovních úvěrů a nebankovních půjček.

Půjčky na nemovitost mívají zpravidla poměrně nízkou úrokovou sazbu a RPSN (roční procentuální sazbu nákladů). Věřitelé mimoto bývají ochotni půjčit dlužníkům velmi vysoké částky s dlouhou dobou splatnosti.

Půjčky s ručením nemovitostí tak bývají řazeny mezi dlouhodobé půjčky. Dlouhodobé půjčky jsou na trhu běžné. Typickým příkladem je hypotéka. Tu většinou lidé splácí desítky let. Je určená na na bydlení, typicky na koupi nemovitosti, rekonstrukci, stavbu domu apod.

Nemovitostí za hypotéku pak klient ručí. Jedná se tedy o půjčku s ručením nemovitostí. Lze se také setkat s termínem půjčka se zástavou nemovitosti nebo půjčka zajištěná nemovitostí.

Úvěry s delší dobou splácení jsou ovšem vhodné i na jakékoli další osobní potřeby nebo třeba na vzdělání.

Každopádně by ovšem byla chyba zapomínat na zcela elementární fakt, že dlužníkovi, který nebude schopen půjčku splatit, hrozí ztráta zastavené nemovitosti. Rozhodně se tak nejedná o půjčku pro každého.

Věřitelé mají při půjčování na nemovitost větší jistotu, a proto nabízejí výhodnější podmínky.

Jak funguje půjčka s ručením nemovitostí

Půjčka zajištěná nemovitostí neboli půjčka s ručením nemovitostí spočívá v tom, že finance bance klient zajistí nemovitostí a banka mu na základě toho půjčí dohodnutou částku. 

Půjčka s ručením nemovitostí funguje tak, že při podpisu úvěrové smlouvy je podepisována zástavní smlouva a na katastr nemovitostí je vkládána zástava ve prospěch věřitele. Zástava na nemovitosti zůstává až do doby splacení celé půjčky.

Poté, co se zájemce rozhodne pro konkrétní společnost nabízející půjčku s ručením nemovitostí, podá online žádost přes dané webové stránky.

Pokud člověk žádá o půjčku s ručením nemovitostí, měl by se připravit na to, že zpravidla bude muset prokázat pravidelný a doložitelný příjem. Dále poskytovatel úvěru bude zkoumat finanční minulost a tzv. bonitu žadatele.

Žadatel by neměl mít žádné negativní záznamy v registrech dlužníků a měl by splňovat obecné podmínky pro poskytnutí půjčky (plnoletost, bydliště nebo trvalý pobyt v ČR, vlastní bankovní účet apod.).

Pokud shora uvedené požadavky žadatel splňuje, může žádat o bankovní úvěr. V opačném případě se bude muset spolehnout na nebankovní půjčku, např. půjčku bez registru.

Jakmile je ověřena bonita žadatele a splnění dalších podmínek, poskytovatel půjčky určí, kolik si může žadatel půjčit a za jakou úrokovou sazbu. Obvykle proběhne i ocenění nemovitosti.

Oblíbeným typem půjčky s ručením nemovitostí je tzv. americká hypotéka, kdy získané peněžní prostředky je možné využít prakticky na cokoliv. Díky zajištění je u takové půjčky úrok nižší než u běžné půjčky. Na rozdíl od běžných hypoték půjčují banky u americké hypotéky méně, většinou kolem 70 % hodnoty nemovitosti.

Zástava pro půjčku s ručením nemovitostí

Jako zástavu pro půjčku s ručením nemovitostí lze použít různé typy nemovitostí, a to:

  • byt v osobním vlastnictví
  • rodinný dům
  • chatu či jiný rekreační objekt
  • komerční objekt
  • pozemek

Kromě toho poskytovatelé půjček obyčejně požadují ještě, aby zastavená nemovitost:

  • se nacházela na území ČR,
  • byla zapsána v katastru nemovitostí,
  • měla přiděleno číslo popisné,
  • nebyla zatížena věcným břemenem.

U půjček s ručením nemovitostí nicméně není podmínkou, aby daná nemovitost byla vlastní nemovitostí zájemce o půjčku s ručením nemovitostí – tzn. dlužník a zástavce mohou být dvě různé osoby.

TIP: Někdy se člověk dostane do takové finanční situace, kdy na bankovní půjčku nedosáhne a musí se poohlížet po půjčkách pro zadlužené.

Půjčka s ručením nemovitostí – příklad

Půjčka s ručením nemovitostí je půjčka, která využívá jako zástavu dům či jinou nemovitost. Obvykle se používá na vylepšení bydlení, jako alternativa k čerpání osobní půjčky nebo použití kreditní karty.

Příkladem může být situace:

  • hodnota nemovitosti je 2 500 000 Kč
  • zůstatek hypotéky je 1 000 000 Kč
  • zájemce má 1 500 000 Kč vlastního kapitálu
  • rozhodl se, že si chce půjčit 500 000 Kč na půdní vestavbu, aby zvýšili hodnotu své nemovitosti a třeba i vydělal peníze, až přijde čas dům prodat.

Lze si půjčit 500 000 Kč a jako záruku za úvěr použít vlastní kapitál nemovitosti. Existují různé způsoby, jak si tyto peníze půjčit. Jednou z možností by mohlo být navýšení hypotéky u stávajícího poskytovatele hypotéky o 500 000 Kč, takže celková hypotéka by činila 1 500 000 Kč.

Zastavovaná nemovitost nemusí být ve vlastnictví dlužníka.

Výhody půjčky s ručením nemovitostí

Půjčky s ručením nemovitostí jsou v mnoha ohledech velice výhodné. Mezi jejich hlavní přednosti patří mimo jiné:

  • nízké splátky díky ručení nemovitostí
  • zpravidla nižší úroková sazba
  • snadné vyřízení žádosti online – jedná se půjčku přes internet
  • vysoká míra schválených žádostí.

Nevýhody takových půjček se dají shrnout do jednoho hlavního problému: dlužníkovi hrozí, že v případě neschopnosti splácet přijde o svou nemovitost.

Jaká je splatnost půjčky s ručením nemovitostí?

Obecně lze říci, že půjčky s ručením nemovitostí lze řadit mezi dlouhodobé půjčky. Dobu splatnosti pochopitelně ovlivňuje výše úvěru, výše splátek či podmínky daného poskytovatele půjčky, nicméně obecně se splatnost půjčky s ručením nemovitostí pohybuje v rozmezí 10 až 30 let.

Je evidentní, že v případě půjčky s ručením nemovitostí se nejedná o žádnou krátkodobou půjčku.

Jaká je výše půjčky s ručením nemovitostí?

Půjčované částky se mohou pohybovat i v řádech milionů korun. Vše záleží na potřebách žadatele, jeho příjmech a schopnosti splácet.

ČNB zakazuje poskytnutí 100% půjčky s ručením nemovitostí. Vždy je třeba mít vlastní kapitál a určitou část ceny nemovitosti uhradit z vlastních zdrojů.

S vlastními zdroji velmi úzce souvisí pojem LTV (Loan to Value). Ten vyjadřuje, kolik procent z ceny nemovitosti věřitel žadateli půjčí. V současné době se nejčastěji pohybuje v rozmezí 70 až 90 %.

Čím nižší LTV se podaří zájemci získat, tím lepší podmínky od banky dostane. To znamená, že je výhodnější mít co nejvíce vlastních zdrojů a snížit tak LTV na minimum.

Pokud chce zájemce koupit byt za 4 miliony a banka mu dá LTV 90 %, znamená to, že si může půjčit 3 600 000 Kč. Zbylých 400 000 Kč musí doplatit z vlastních zdrojů. Horší situace nastává v případě 80 % LTV. Banka půjčí jen 80 % ze 4 milionů, tedy 3 200 000 Kč, a ve vlastních zdrojích je třeba zaplatit 800 000 Kč.

Je dobré vědět, že vlastní zdroje spolužadatelů o hypotéku se sčítají. To znamená, že pokud o hypotéku žádá pár, počítají se do vlastních zdrojů na hypotéku peníze obou.

Kdy má zájemce nárok na půjčku s ručením nemovitostí?

Pro získání půjčky s ručením nemovitostí je důležité splňovat následující kritéria:

  • Vlastník nemovitostí: Pro to být způsobilý pro úvěr se zástavou nemovitosti (neboli úvěr pro majitele nemovitosti) musí zájemce vlastnit nemovitost buď částečně nebo celou. Bude také muset splňovat kritéria způsobilosti poskytovatele – ta mohou zahrnovat například výši příjmu a úvěrovou historii, aby se ověřilo, zda je zájemce schopen splácet měsíční splátky.
  • Přeúvěrování: Pokud chce zájemce přeúvěrovat (u svého stávajícího nebo nového poskytovatele hypotéky) a navýšit tak stávající úvěr, který si půjčuje, musíte splnit kritéria způsobilosti poskytovatele. Na to, zda bude hypotéka přijata, může mít vliv například výše příjmu a bonita.

Kdy si vzít půjčku s ručením nemovitostí?

Kdy by si měl zájemce půjčit na nemovitost, závisí na osobní situaci a na tom, kolik peněz si chce půjčit.

Než začne uvažovat o půjčce na nemovitost, je důležité udělat si průzkum. Může se sice podívat na trh s nemovitostmi (a porovnat ceny nemovitostí), avšak je obtížné načasovat trh s nemovitostmi a určit, kdy je „nejlepší“ nemovitost koupit. Je dobré se rozhodnout na základě své osobní finanční situace.

Půjčit si na bydlení může být riskantní, protože pokud bude mít zájemce problémy se splácením, ohrozí tím svou nemovitost. Mezi důvody, proč si půjčit na nemovitost, patří například:

  • pokud je třeba si půjčit větší částku peněz než u standardní osobní půjčky a žadatel chce dlouhou dobu splácení,
  • pokud chce žadatel provést vylepšení/rekonstrukci domu nebo potřebuje zálohu na druhou nemovitost.

Nedoporučuje se brát si půjčku s ručením nemovitostí na splacení stávajícího dluhu.

Alternativy k půjčce na nemovitost

I když může být půjčka proti nemovitosti pro některé vhodnou volbou, nese s sebou potenciální rizika. Existují i jiné možnosti od osobních půjček, přes kontokorent až po kreditní karty, které fungují jako alternativa k půjčce s ručením nemovitostí.

Kreditní karta umožňuje půjčit si peníze od banky, které lze použít k platbě za zboží a služby předem. Tyto peníze pak klient splácí (tzv. zůstatek) v měsíčních splátkách. Standardní úrokové sazby u kreditních karet bývají vyšší než u osobních a zajištěných úvěrů, ale existuje mnoho nabídek s 0 % úrokem.

U půjčky s ručením nemovitostí hrozí, že pokud nebude zájemce schopen splácet, o nemovitost přijde. Pokud jej toto znepokojuje, mohla by mu lépe vyhovovat půjčka bez zajištění (osobní půjčka). Nezajištěné půjčky nevyžadují, aby jako zástavu poskytl zájemce jakýkoli svůj majetek. Úroková sazba, která bude účtována, a částka, kterou si může půjčit, závisí na bonitě klienta. S nezajištěnou půjčkou si může půjčit peníze, aniž by to mělo vliv na majetek.

Porovnat si půjčky ještě dnes

Při výběru velkých půjček může být obtížné se orientovat, proto může pomoci online porovnání přes online srovnávač. Ať už zájemce touží po zajištěné půjčce na bydlení nebo hledá osobní půjčku, srovnávač nabídne na míru šitý seznam možností, ze kterých si lze vybrat.

Stačí využít informace o finanční situaci a o tom, jaký druh půjčky zájemce hledá. A k tomu informace, na co bude prostředky vynakládat. Zájemce získá aktuální seznam konkurenčních nabídek. Jakmile se rozhodne, může se prokliknout k poskytovateli půjček a zahájit proces žádosti o půjčku.