Předhypoteční úvěr – jak se liší od předschválené hypotéky či hypoúvěru?

Předhypoteční úvěr, někdy označovaný jako „hypotéka dopředu“, je krátkodobý úvěr na bydlení, který se v mnoha ohledech liší od klasické hypotéky. Co se termínem předhypoteční úvěr označuje, jak tento produkt funguje a jaké jsou jeho výhody? V čem se „hypotéka dopředu“ liší od tzv. předschválené hypotéky? Co je to tzv. hypoúvěr a jaký je rozdíl mezi hypoúvěrem a hypotékou?

Existuje celá řada úvěrů, které jsou určené na financování potřeb spojených s bydlením. Kromě klasické hypotéky mezi ně patří například:

Zmíněné produkty se v mnohém podobají, ve spoustě věcí jsou však odlišné. Společné mají především to, že se jedná o účelové úvěry sloužící k uhrazení výdajů týkajících se bydlení.

Co se označuje termínem předhypoteční úvěr?

Předhypoteční úvěr představuje řešení především pro lidi, kteří si chtějí pořídit nemovitost, jíž momentálně nelze zatížit zástavním právem. Může jít například o družstevní byt, u kterého je v plánu převod do osobního vlastnictví, nemovitost z dražby apod. Předhypoteční úvěr neposkytují všechny banky, přesto se jedná o poměrně dobře dostupný produkt.

Díky předhypotečnímu úvěru je tedy možné získat úvěr na bydlení, aniž by byla nutná okamžitá zástava nemovitosti. Na druhou stranu je s ním spojen vyšší úrok. Úroková sazba se však sníží hned poté, co se zřídí zástavní právo a z předhypotečního úvěru se stane běžná hypotéka.

Předhypoteční úvěr neboli „hypotéka dopředu“ – podmínky

Parametry předhypotečního úvěru i podmínky pro jeho získání se u jednotlivých bank liší. Závisí totiž na tom, jaké podmínky a parametry banka nastavila u hypotéky, ve kterou předhypoteční úvěr časem přejde. Rozdíl mezi podmínkami pro poskytnutí hypotéky a předhypotečního úvěru spočívá v podstatě jen v tom, že pro získání předhypotečního úvěru je nutná vyšší bonita (kvůli vyšší úrokové sazbě).

Parametry a podmínky předhypotečního úvěru:

  • sjednává se bez zástavy nemovitosti
  • je krátkodobý (do 24 měsíců je nutné zastavit nemovitost)
  • lze jej sjednat pouze společně s hypotékou
  • úroková sazba je vyšší než u hypotéky
  • je nutná vyšší bonita, než by byla vyžadována u hypotéky
  • splácí se pouze úroky, nikoliv jistina

Podstatné je, že předhypoteční úvěr je pouze krátkodobý. Do dvou let je nutné zřídit zástavní právo, klient tedy v této lhůtě musí disponovat nemovitostí, kterou bude moct použít jako zástavu. V případě nesplnění této podmínky je zpravidla nutné splatit celý úvěr.

Zaplacené úroky za předhypoteční úvěr si lze odečíst z daní, stejně jako je tomu u klasické hypotéky. Výhodou také je, že při čerpání předhypotečního úvěru se nesplácí jistina úvěru, hradí se pouze úroky.

Jakou nemovitost lze zastavit?

Nemovitost musí být v osobním vlastnictví buď samotného žadatele, nebo třetí osoby. Nelze ručit například družstevním bytem, který je ve vlastnictví družstva. Nejprve je nutné družstevní byt převést do osobního vlastnictví, poté jej lze použít jako zástavu.

Právě zájemci o koupi družstevního bytu jsou častými žadateli o předhypoteční úvěr. Převod do osobního vlastnictví může nějakou dobu trvat, díky „hypotéce dopředu“ je však možné čerpat úvěr ještě před tím, než lze bytem ručit.

Stručně řečeno to znamená, že člověk dostane předhypoteční úvěr, následně z něj financuje koupi družstevního podílu a během dvou let zajistí převod tohoto podílu do osobního vlastnictví. Poté, co k převodu dojde, se byt využije jako zástava.

Družstevní byt není jediný typ nemovitosti, který lze předhypotečním úvěrem financovat. Úvěr může sloužit například také ke koupi obecního domu (který bude převeden do osobního vlastnictví), stavbu či rekonstrukci domu apod.

Předschválená hypotéka – co to je a jak funguje?

Co znamená předschválená půjčka nebo také předschválená hypotéka? Předschválená hypotéka se předhypotečnímu úvěru v lecčem podobá. Představuje produkt vhodný pro ty, kteří hledají nemovitost ke koupi a chtějí mít jistotu, že ji budou moci ihned financovat hypotékou. Jinak řečeno chtějí předejít situaci, která se často stává – vysněný byt či dům koupí někdo jiný, jelikož vyřízení hypotéky trvá příliš dlouho.

Díky předschválené hypotéce má klient jistotu, že banka hypotéku schválí. Jedná se však o oboustranný závazek – podpisem smlouvy se totiž klient zároveň zavazuje k tomu, že hypotéku skutečně bude čerpat. To může být velký problém v případě, kdy se žádnou nemovitost nepodaří sehnat.

Specifika předschválené hypotéky:

  • dává klientovi jistotu, že mu banka poskytne klasickou hypotéku
  • po uplynutí stanovené lhůty musí klient hypotéku začít čerpat
  • je problematický v případě, kdy se nepodaří najít vhodnou nemovitost

Podmínky pro předschválení hypotéky jsou shodné s podmínkami pro schválení klasického hypotečního úvěru. Je tedy nutné, aby měl žadatel dostatečně vysoký příjem, nebyl zadlužený a měl celkově dobrou platební morálku.

Hypoteční úvěr je většinou nutné začít čerpat do dvou či tří let. To je při žádosti o předschválenou hypotéku nutné brát v potaz.

Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně riskantní záležitost, není zájem o předschválenou hypotéku zrovna vysoký.

Hypoúvěr vs. hypotéka

Když se řekne půjčka na bydlení, představí si většina lidí již mnohokrát zmíněnou klasickou hypotéku. Bydlení je však možné financovat také jinými způsoby, například pomocí hypoúvěru. O co se jedná? Jaký je rozdíl mezi hypoúvěrem a hypotékou?

Hypoúvěr je úvěr ze stavebního spoření, který je zajištěný nemovitostí. Nabízí jej pouze stavební spořitelny, nelze jej tedy sjednat v bance. Je poskytován na dlouhou dobu a jeho splatnost může být až 30 let. Je určen k financování bytových potřeb, například stavbu či koupi domu nebo bytu, nákup vybavení do bytu apod.

Často lze hypoúvěr získat i bez počátečního vkladu a většina spořitelen také garantuje maximální výši úrokové sazby po celou dobu splácení úvěru.

Hypotéka rovněž představuje dlouhodobý úvěr na záležitosti spojené s bydlením, který je zajištěný zástavním právem na nemovitost. Maximální splatnost je stejná jako u hypoúvěru a činí tedy 30 let. Maximální možná výše hypotéky je částka odpovídající 90 % hodnoty nemovitosti.

Hypotéku i hypoúvěr lze využít například k těmto účelům:

  • koupě domu nebo bytu
  • stavba dobu nebo bytu
  • rekonstrukce a modernizace
  • koupě stavebního pozemku

Z hypoúvěru je možné financovat například také vybavení domácnosti, u hypotéky lze na tyto účely použít pouze určitou část poskytnutých peněz.

Významnější rozdíl mezi hypotékou a hypoúvěrem jsou možnosti fixace, které jsou u hypoúvěru omezené. Vyřízení hypoúvěru bývá také administrativně náročnější než sjednání hypotéky.

Jak vyplývá z výše uvedených informací, srovnání hypotéka vs. hypoúvěr je téměř vyrovnané. Parametry hypoúvěru a hypotéky jsou podobné a nelze říci, zda je lepší sjednat hypotéku, nebo hypoúvěr. Vždy záleží na situaci konkrétního člověka i aktuálním stavu hypotečního trhu.