Hypotéka na pozemek a zahradu – na co dát pozor?

Nákup pozemku často předchází stavbě domu. Pokud člověk nemá dostatek vlastních financí, může pozemek financovat pomocí hypotéky, stejně jako například zmíněnou stavbu. Jak hypotéka na pozemek funguje a jaké jsou podmínky pro její získání? Jak postupovat při koupi pozemku? Jak vybrat vhodnou stavební parcelu a proč není stavba na pozemku u vody vždy dobrý nápad?

Stejně jako lze získat hypotéku na rekonstrukci nebo stavbu domu, je možné získat také hypotéku na pozemek. V některých případech je poskytována dokonce i hypotéka na zahradu, k tomu však musí být splněny poměrně specifické podmínky.

Ještě před tím, než se člověk začne zajímat o podmínky úvěru na pozemek a následný postup při koupi pozemku, by měl mít v určitých věcech jasno. Co je vlastně pozemek? Je pozemek nemovitost? A za jakých podmínek lze na pozemku postavit dům?

Je pozemek nemovitost?

V první řadě je potřeba zmínit, že ne na každém pozemku je možné stavět. K zástavbě je určen tzv. stavební pozemek, což je terminus technicus definovaný ve stavebním zákoně. Podle ustanovení § 2 odst. 1 písm. b) se jedná o:

pozemek nebo jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím,společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem.

Otázku, zda je pozemek nemovitost, zase zodpovídá občanský zákoník, který vymezuje nemovité věci jako:

pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

Z uvedené definice vyplývá, že pozemek je nemovitost. Informace, zda je pozemek stavebním pozemkem, je uvedená v územním plánu obce, který bývá ke stažení na oficiálních webových stránkách obce.

Co je potřeba k získání hypotečního úvěru na pozemek?

Stejně jako hypotéka na byt či dům má i hypotéka na pozemek určitá pravidla. Kromě toho, že je nutné splnit obecné podmínky pro získání hypotéky (dostatečná bonita, věk min. 18 let), musí žadatel také prokázat, že je daný pozemek stavebním pozemkem. To lze provést několika způsoby:

• pomocí stavebního povolení
• pomocí potvrzení od stavebního / obecního úřadu
• pomocí regulačního / územního plánu, jenž dokládá, že se jedná o stavební pozemek

Pokud se nejedná o stavební pozemek, nelze bohužel hypoteční úvěr získat. Jaké má tedy možnosti člověk, který si chce pořídit pozemek k jinému účelu, než je stavba domu? Může si vzít například americkou hypotéku, která je neúčelová. Oproti klasickému hypotečnímu úvěru na pozemek má však jednu nevýhodu, jíž je vyšší úroková sazba.

Žadatel o hypoteční úvěr na pozemek musí bance doložit také další dokumenty týkající se stavebního pozemku:

• list vlastnictví
• stavební povolení
• územní rozhodnutí
• územní souhlas
• vyjádření stavebního úřadu

Další podmínkou je, aby se na pozemku nacházely základní sítě – voda, elektřina, odpady. Pokud základní sítě na pozemku nejsou, pak banka s velkou pravděpodobností stanoví, že jejich zřízení musí být financováno právě hypotečním úvěrem na pozemek.

Tím výčet podmínek pro získání hypotéky na pozemek nekončí. Je totiž rovněž nutné, aby byl k pozemku zajištěn přístup. To znamená, že veřejná komunikace musí vést přímo k němu. Jestliže je pozemek přístupný pouze přes jiný soukromý pozemek, bude nutné splňovat jednu z těchto podmínek:

• na zmíněném soukromém pozemku je věcné břemeno chůze a jízdy, které zajišťuje průchod a průjezd
• žadatel o hypotéku je spoluvlastníkem zmíněného soukromého pozemku

Z výše zmíněného příkladu věcného břemena tedy vyplývá, že s vyřizováním hypotéky na pozemek je spojeno poměrně hodně papírování. Žadatelé by neměli zapomínat také na obecné podmínky pro získání úvěru, mezi něž patří mimo jiné dostatečná bonita.

Za účelem posouzení bonity je potřeba bance poskytnout doklad o příjmu. Zaměstnanci obvykle musí bance doložit výpis z účtu, od OSVČ je požadováno daňové přiznání.

Parametry hypotéky na pozemek

Hypotéka na pozemek se svými parametry v podstatě nijak neliší od hypotéky na byt nebo dům. Doba splatnosti tedy činí maximálně 30 let a LTV nejvýše 80 %, výjimečně banka poskytne i hypotéku ve výši 90 % hodnoty nemovitosti. Úroková sazba i RPSN budou totožné jako u klasické hypotéky.

TIP: Klasická hypotéka je na českém trhu vyvážena alternativami, jakými může být například státní půjčka pro mladé. Je omezena věkem 40 let a péčí o dítě do 15 let.

Od banky či stavební spořitelny lze získat hypotéku na pozemek a stavbu domu zároveň, není tedy nutné žádat zvlášť o hypoteční úvěr na pozemek a následně na stavbu domu.

Jak koupit pozemek – postup

Ještě před tím, než člověk začne řešit financování nákupu pozemku, je obvykle nutné vědět, jak samotný nákup probíhá. Jak zjistit majitele pozemku? Jak vybrat vhodnou stavební parcelu? Co vše musí obsahovat kupní smlouva? A s jakými riziky může být nákup pozemku spojen?

Jaký je postup při koupi pozemku:

• výběr stavební parcely
• prohlídka stavební parcely
• prověrka parcely a jejího současného majitele
• podpis rezervační smlouvy a úhrada rezervačního poplatku
• podpis kupní smlouvy
• platba za pozemek a převod pozemku
• zápis do katastru nemovitostí

Při výběru pozemku obvykle hraje důležitou roli lokalita. To, kde by se měl pozemek nacházet, závisí především na účelu pozemku a také na osobních preferencích kupujícího. Určitě je však dobré mít přehled o dostupnosti služeb a dopravy v dané lokalitě.

U stavební parcely musí existovat možnost napojení na inženýrské sítě, jinak nebude možné nákup pozemku financovat z hypotečního úvěru. Dále je dobré informovat se například o plánované výstavbě v okolí, orientaci světových stran či svažitosti pozemku.

Při prohlídce vybraného pozemku je dobré ověřit, zda sedí veškeré informace uvedené v inzerátu. Také se lze seznámit s potenciálními budoucími sousedy, kteří rovněž mohou poskytnout důležité informace.

Prověrka parcely a jejího současného majitele by před podepsáním kupní smlouvy měla být absolutní samozřejmostí. Je například nezbytné zjistit, zda se k pozemku neváže věcné břemeno, zda pozemek nespadá do společného jmění manželů apod. Ideální je vzít si na pomoc právníka, který bude přesně vědět, na co se v souvislosti se stavební parcelou zaměřit.

Pokud je vše v pořádku a zájem o nákup pozemku trvá, je načase přistoupit k podpisu rezervační smlouvy a úhradě rezervačního poplatku. Jedná se v podstatě o stvrzení toho, že ke koupi skutečně dojde. Rezervační smlouva se však nepodepisuje vždy, týká se jen některých prodejů, které jsou realizované prostřednictvím realitní kanceláře.

Celý proces završuje podpis kupní smlouvy, po němž následuje finanční transakce a převod pozemku na nového majitele. Mezi nejdůležitější náležitosti kupní smlouvy patří popis prodávajícího, kupujícího a dané nemovitosti, cena, způsob úhrady a také formule, jež dokládá vůli převést vlastnické právo na kupujícího. Ideální samozřejmě je, když smlouvu připraví právní zástupce.

Nemovitost do vlastnictví kupujícího nepřechází okamžikem podpisu smlouvy, nýbrž v den zápisu do katastru nemovitostí. Je třeba počítat s tím, že tento úkon může trvat až 30 dní.

Hypotéka na pozemek a stavbu domu – jeden, nebo dva úvěry?

Mnohdy je ještě před podáním žádosti o úvěr potřeba vyřešit otázku, zda si vzít hypotéku na pozemek a stavbu domu současně, nebo zvlášť. V tomto případě by mělo být rozhodující to, za jak dlouho po nákupu pozemku má být zahájena stavba domu.

Pokud se má stavět brzy po nabytí pozemku, je lepší sjednat hypotéku na pozemek a stavbu domu zároveň. Vyřízení úvěru bude administrativně náročnější, protože bude nutné doložit dokumentaci k plánované stavbě. Na druhou stranu vyjde hypotéka na pozemek a stavbu domu levněji, jelikož poplatky spojené s úvěrem budou účtovány jen jednou.

Hypotéka na pozemek a stavbu domu se nijak zásadně neliší od klasické hypotéky pouze na stavbu domu. Maximální výše hypotéky se bude odvíjet od odhadní ceny nemovitosti, kterou se za hypotéku bude ručit. Zástavou v tomto případě bývá jak pozemek, tak nemovitost, jež je z hypotečního úvěru financována.

Druhy pozemků

Jak již bylo řečeno, ne na každém pozemku je možné stavět. Ke stavbě je určen tzv. stavební pozemek, který definuje stavební zákon. Zároveň je nutné rozlišovat pozemek a parcelu. Podle katastrálního zákona je parcela pozemek, který je geometricky a polohově určen, je zobrazen v katastrální mapě a je mu přiřazeno parcelní číslo.

Katastr nemovitostí současně rozlišuje několik druhů pozemků:

• zemědělské pozemky
  • orná půda
  • chmelnice
  • vinice
  • zahrada
  • ovocný sad
  • trvalý travní porost
• lesní pozemek
• vodní plocha
• zastavěná plocha a nádvoří
• ostatní plocha

Na základě druhu pozemku jsou dány možnosti využití pozemku, přičemž Český úřad zeměměřičský a katastrální v některých případech připouští určité výjimky.

Pozemek u vody – na co nezapomenout?

Pozemek u vody, respektive v blízkosti vodní plochy nebo toku se může zprvu jevit jako ideální místo k žití. Je však nutné pamatovat na určitá rizika, která jsou s pozemky u vody spojena. Předně by si měl potenciální kupující zjistit, do jaké povodňové zóny pozemek spadá a zda se náhodou nejedná o záplavovou oblast.

Tyto informace jsou naprosto klíčové, jelikož se od nich bude muset odvíjet projekt budoucí stavby. Rovněž je nutné počítat s tím, že pojištění domu postaveného na pozemku u vody, který je ohrožen povodněmi, bude dražší a složitější.

Pozemek ve svahu – možná úskalí

Určitá rizika či spíše úskalí jsou spojena také s pozemky ve svahu. Důvod je nasnadě – pozemek ve svahu je zpravidla poměrně složité upravit a připravit na plánovanou stavbu. Týká se to pochopitelně hlavně pozemků ve svahu s velkým sklonem.

Srovnání pozemku ve svahu se mnohdy neobejde bez služeb statika a architekta a bez využití těžké techniky, s čímž jdou ruku v ruce také vyšší výdaje. Složitější bude také plánování a budování zahrady. Na druhou stranu nic není nemožné a pozemek ve svahu má jistě své kouzlo.

Co lze postavit na orné půdě?

Místo otázky, co lze postavit na orné půdě, je vhodnější klást si otázku, za jakých podmínek je vůbec možné na orné půdě stavět. Orná půda je jedním z typů zemědělského pozemku, který není přímo určen ke stavbě. Za určitých okolností však na orné půdě stavět lze.

Prvním krokem je vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu, o které je nutné požádat. K žádosti lze rovnou přiložit také žádost o stavební povolení. Jakmile je stavba povolena, je na pozemek nahlíženo jako na stavební pozemek.

To znamená, že na pozemku, dříve vedeném pod označením orná půda, lze postavit kůlnu na dříví, zahradní domek nebo třeba rodinnou vilu. Pozemek kolem stavby bude i nadále veden jako orná půda, ze zemědělského půdního fondu se vždy vyjímá pouze ta část, která bude zastavěná.

Minimální velikost pozemku pro stavbu domu

Velikost je jedním z nejdůležitějších kritérií při výběru pozemku, zvláště jedná-li se o pozemek, na kterém má vyrůst rodinný dům nebo třeba víkendová chalupa.

Kromě samotné velikosti je dobré věnovat pozornost také tvaru pozemku a případně i poměru jednotlivých stran. Stavbu lze pozemku sice do značné míry přizpůsobit, na druhou stranu by tvar parcely nebo poměr jejích stran neměl být vysloveně limitující.

Ideální je pozemek čtvercového či obdélníkového tvaru. Za minimální velikost pozemku pro stavbu domu je obecně považováno 400 m². Tento údaj je však spíše orientační, většina pozemků určených ke stavbě domu má od 500 m² výše.

Menší pozemky jsou vhodné ke stavbě vícepatrových domů, u velkých ploch pak v podstatě nejsou žádná omezení. S nejlepším možným využitím dostupné plochy pomůže projektant, který bude navrhovat projektovou dokumentaci.

Hypotéka na zahradu – za jakých podmínek ji lze získat?

Pomocí hypotečního úvěru lze financovat různé druhy nemovitostí včetně zahrady. Ne ve všech případech je však možné hypotéku na zahradu získat. Za hypotéku je totiž nutné ručit nemovitostí, která je určená k bydlení, z čehož plyne, že samotnou zahradu nebude banka jako zástavu akceptovat.

Pokud má však člověk například byt či dům, kterým může bance ručit, pak je financování zahrady hypotékou jednou z možností. Případně lze pro nákup zahrady využít výhodnou půjčku nebo již zmíněnou americkou hypotéku.