Mimořádná splátky hypotéky – co to je, kalkulačka

Někdy se při splácení hypotéky naskytne možnost ji částečně splatit a ušetřit tak nemalou částku. Ne vždy se však mimořádná splátka hypotéky vyplatí. Jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky?

Refixace, předčasná splátka hypotéky, konec fixace hypotéky. Rozumět všem pojmům souvisejícím s hypotečním úvěrem je trochu výzva. Nicméně, když člověk zažádá o hypotéku, měl by být seznámen se všemi pravidly a podmínkami, které se obvykle se splácením a čerpáním hypotéky pojí.

Co je to hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěr neboli hypotéka je dlouhodobý úvěr určený na koupi domu či bytu nebo jeho rekonstrukci. Klasická česká hypotéka se řadí mezi účelové úvěry, peníze z ní nelze použít na cokoliv. Hypotéka patří mezi dlouhodobé úvěry, splácet ji lze až 30 let. Splácí se v pravidelných měsíčních splátkách.

Hypoteční úvěr je potřeba zajistit nemovitostí. Obvykle se využívá ta nemovitost, na kterou si klient bere úvěr. Ručit však lze také jinou nemovitostí. V případě, že by dlužník nebyl schopen hypotéku splácet, nemovitost propadá do majetku banky. Jde tak o půjčku se zástavou.

Jak získat hypotéku? Hypotéku ve většině případů poskytují bankovní společnosti. Důležitá je tedy bonita žadatele, výše a pravidelnost jeho příjmu a úvěrová minulost. Podstatná je také hodnota nemovitosti. Právě na té závisí, jak vysokou hypotéku bude moci klient získat.

Pro získání hypotéky je však zásadní, aby měl člověk našetřený již určitý obnos peněz, který bude na začátku moci zaplatit. Banky obvykle půjčují pouze do 70 % či 80 %, ojediněle také 85 %. Zbytek je potřeba doplatit ze svého.

Tato procenta se nazývají poměr půjčky k hodnotě nemovitosti (loan to value ratio – LTV). Platí, že čím vyšší hodnoty LTV dosahuje, tím je vyšší také úrok hypotéky.

Alternativy bankovního hypotečního úvěru

Hypotéky většinou poskytují banky. Výjimečně však lze narazit také na hypotéku od nebankovní společnosti. V ČR půjčí například nebankovní společnosti Gepard Finance nebo Cash Broker.

Některé z nich dokonce poskytují hypotéku bez doložení příjmu a kontroly registrů. Obvykle je však taková hypotéka mnohem dražší než ta bankovní.

Hypotéka je účelový úvěr na nemovitost či její rekonstrukci. Existuje však také neúčelová hypotéka. Americká hypotéka je speciální typ úvěru, který lze využít na cokoliv.

Fixace a refixace

Fixace úrokové sazby hypotéky znamená referuje k období, během kterého zůstává úroková sazba neměnná. Toto fixační období zpravidla činí 1, 3, 5 či 10 let. Setkat se však dá také s delšími fixacemi, například až 15 nebo 20 let.

Po uplynutí tohoto období dochází ke změně výše úrokové sazby podle aktuální situace na trhu.

Jakou fixaci se vyplatí při sjednávání hypotéky zvolit? Odpověď na tuto otázku není vždy stejná. Někdy se vyplatí sáhnout po kratší fixační sazbě, jindy po delší.

Zvolit kratší dobu fixace, tedy 1, 3 nebo 5 let, se vyplatí těm, kteří počítají s tím, že velkou část nebo celý dluh brzy umoří (splatí). Kratší fixace se vyplatí také těm, kteří plánují svou nemovitosti prodat. Výhodnější je také v případě vysokých úrokových sazeb, u kterých se očekává, že budou postupem času klesat.

Naopak delší dobu fixace by měli zvolit ti, kteří chtějí mít jistotu. Pokud klient ví, že se v následujících několika letech nebude nic měnit. Podobně jako u kratších fixací – v období s nízkými sazbami, u kterých se očekává růst, je na místě volit fixaci například na 10 let.

Refixace je sjednání nové úrokové sazby po ukončení fixačního období. Uzavře se nové fixační období s novým úrokem.

Konec fixace hypotéky

Konec fixace hypotéky nastává po uplynutí smluvené doby fixace, tedy doby, po kterou je garantována určitá úroková sazba. Zhruba 3 měsíce před koncem fixace hypotéky banka obvykle klientům zašle navrhovanou úrokovou sazbu, aby si mohl vše v klidu nechat projít hlavou. V této chvíli dochází k tzv. refixaci.

Hypotéka – mimořádná splátka

Mimořádná splátka hypotéky je možnost klienta splatit část úvěru nad rámec splátkového kalendáře. Pomocí mimořádné splátky hypotéky může klient splatit buď část nebo celý hypoteční úvěr s předstihem.

Tím, že dojde ke snížení nákladů na úvěr, může si klient zvolit buď snížení splátky nebo zkrácení doby splatnosti úvěru. Platí, že více ušetří v druhém případě.

Mimořádnou splátku umožňují všechny banky. Setkat se tak lze tak například s mimořádnou splátkou hypotéky KB nebo mimořádnou splátkou hypotéky České spořitelny.

Sankce za předčasné splacení hypotéky

Mimořádná splátky hypotéky se dříve pojila s vysokými sankcemi ze strany bank. Aby banky nepřišly o zisk z úroků, účtovali klientům za předčasné splacení mnohdy až sta tisícové pokuty. Tím mnoho dlužníků odradily od předčasného splacení úvěru.

Novela zákona o spotřebitelských úvěrech však mnoho změnila a sankce za předčasné splácení jsou teď pro novější hypoték velmi nízké. Většinou stačí bance zaplatit pouze administrativní náklady (např. náklady na zaměstnance nebo na katastr).

V určitých případech lze navíc získat možnost využít mimořádné půjčky jednou ročně úplně zdarma. Klient však musí splnit tyto podmínky:

  • poslat v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy (konci fixace)
  • poslat nejdříve po zaplacení 12 anuitních splátek
  • zaplatit maximálně 25 % z výše původní půjčky

Jinak má člověk nárok na jednu mimořádnou splátku hypotéky za rok pouze s poplatkem pokrývajícím administrativní náklady bance. Poplatek je v řádu stovek korun. Co však banka zahrne do administrativních nákladů záleží na jejím uvážení, některé banky tak zákon obcházejí a účtují si více.

Tato pravidla, jejichž změnu přinesla novela spotřebitelského zákona, platí pouze pro úvěry uzavřené po 1. prosince 2016. Spadají sem také hypotéky, které byly po tomto datu refinancovány nebo u nich proběhla refixace.

Klienti, kteří uzavřeli hypotéku před tímto datem, musejí počítat s tím, že banka může jejich žádost o předčasnou splátku hypotéky odmítnout. Může si také účtovat poměrně vysoké poplatky, které učiní tento krok velmi nevýhodným.

Mimořádná splátka hypotéky – kalkulačka

Pro zjištění vlivu mimořádné splátky na stav hypotéky lze využít jednoduchý online nástroj. Na webových stránkách jednotlivých společností klienti naleznou kalkulačky mimořádné splátky hypotéky.

V hypoteční kalkulačce lze nastavit výši úvěru, délku splatnosti a úrokovou sazbu. Z těchto údajů hypoteční kalkulačka spočítá:

  • výši jedné splátky
  • kolik klient zaplatí na úrocích
  • kolik zaplatí celkem
  • stav hypotéky v průběhu splácení (např. po 3 letech)
  • efekt mimořádné splátky
  • ušetřené prostředky díky mimořádné splátce

Kalkulačka mimořádné splátky hypotéky pomůže při rozhodování, zda se vyplatí část dluhu umořit předčasně. Ukáže se vliv jak na změnu výše splátek, tak doby splatnosti.

Mimořádná splátka hypotéky – zkrátit dobu nebo snížit splátku?

Při mimořádné splátce hypotéky si klient může zvolit, zda bude chtít zkrátit dobu splatnosti nebo snížit výši splátky po zbývající období. Co je výhodnější?

Jednoznačně není možné říct, po které z těchto dvou možností by měl člověk sáhnout. Vzhledem k tomu, že každý člověk má jinou finanční situace, nelze dát všeobecné doporučení.

Klient by se měl zamyslet nad tím, proč k mimořádné splátce přistoupil. Pokud je pro něj splátka každý měsíc příliš zatěžující a nyní získal výjimečně vyšší obnos peněz, je lepší si zvolit snížení splátky a do budoucna platit méně.

Chce-li se však raději co nejrychleji zbavit závazků a není mu příjemné být zadlužený, je na místě přistoupit k variantě zkrácení doby splatnosti. U této varianty klient zpravidla ušetří celkově více peněz.

Nerozhodným klientům může být nápomocná hypoteční kalkulačka mimořádné splátky hypotéky, která přesně vypočítá, kolik peněz člověk může ušetřit při určité výši mimořádné splátky. Zjistit zde lze také, o kolik se případně sníží splátka nebo zkrátí doba splatnosti.

Předčasné splacení hypotéky

V případě, kdy se člověku podaří našetřit větší obnos peněz, nabízí se dokonce možnost přistoupit k předčasnému splacení hypotéky. Vedle mimořádné splátky, kdy lze splatit například 25 % ze zbývající výše úvěru, lze také splatit celou hypotéku naráz.

Sto procent hypotéky je možné splatit na konci fixace a v těžké životní situaci, například v případě úmrtí či invalidity osoby dlužníka, pokud má tato skutečnost dopad na schopnost splácení hypotéky.

Předčasnou splátku hypotéky lze uhradit v případě prodeje nemovitosti s 1% poplatkem, který může maximálně vyšplhat na 50 tisíc Kč.

Refinancování hypotéky

Pokud se klientovi stávající podmínky hypotečního úvěru zdají nevýhodné, může se poohlédnout také po jiných možnostech vedoucích ke zvýhodnění úvěru. Mimořádná splátka může pomoci se snížením splátky nebo zkrácením doby splatnosti, to samé však lze dosáhnout díky refinancování.

Prostřednictvím refinancování hypotéky lze dosáhnout výhodnějších podmínek úvěru i nižší úrokové sazby a tím také výši splátky.

Refinancování hypotéky je jednoduše splacení staré hypotéku u jedné banky novou hypotékou. Refinancování má tak vlastně podobu mimořádné splátky a vztahují se tak k němu výše uvedená pravidla. Tedy pro refinancování po 1. prosinci 2016 platí, že stačí uhradit pouze administrativní náklady.

Dlužník obvykle žádá o refinancování hypotéky ve chvíli, kdy se chýlí ke konci jeho období fixace. Řešit refinancování by se však mělo s dostatečným předstihem.

Refinancování hypotéky mimo fixaci

Častým mýtem je, že refinancovat hypotéku lze pouze ke konci období fixace. Refinancování hypotéky mimo fixaci však lze také provést. Je však nutné počítat s administrativními poplatky.

Do budoucna se však počítá s tím, že refinancování úvěrů potká zdražování. Banky samozřejmě nevidí rády přecházet klienty ke konkurenci u důvodu výhodnějších podmínek, tlačí proto na legislativu, aby mohly účtovat vyšší poplatky za předčasné splacení úvěru.

Jak půjčku předčasně splatit?

Pokud chce klient předčasně splatit hypoteční či jiný úvěr, měl by si nejprve vše dobře spočítat na kalkulačce mimořádné splátky hypotéky a uvědomit si, zda není například lepší jít cestou refinancování.

Zdá-li se být mimořádná splátka jako výhodná, klient musí poslat bance nejprve žádost, kam uvede plánovanou výši mimořádné splátky a termín odeslání. Pokud jde o předčasné splacení celého dluhu, je dobré to v žádosti zdůraznit. Například u mimořádné splátky hypotéky KB je potřeba zaslat žádost 5 dnů předem.

Předtím, než se člověk uchýlí k mimořádné splátce, měl by si dobře rozmyslet, zda mu zbudou peníze také na případné nečekané výdaje. Vždy je dobré mít našetřenou finanční rezervu, ze které se obvykle nevyplácí předčasně splácet hypotéku. Člověk nikdy neví, co ho může potkat, a mohl by v budoucnu litovat, že své finanční rezervy využil na mimořádnou splátku dluhu.