Pohotovostní úvěr – předschválení hypotéky

Mnoho lidí sní o bydlení ve vlastním. Málokdo je však schopen financovat nákup nemovitosti z uspořených peněz. Musí proto řešit úvěr. Hypotéční úvěr zná každý, avšak jsou i jiné možnosti. Třeba pohotovostní úvěr. Co pohotovostní úvěr je?

V posledních letech je nemovitostí ke koupi málo a poptávka velká. Při koupi nemovitosti tak snadno může nastat hodně zádrhelů. Buď zájemce váhá nad vybranou nemovitostí, až mu ji vyfoukne někdo rychlejší. Nebo má konkrétní představu o vysněné nemovitosti, avšak nemůže najít nic vhodného.

Také se může stát, že má nemovitost vybranou, dlouho čeká na schválení hypotéky a předběhne ho kupující, který platí v hotovosti, nebo má sjednaný pohotovostní úvěr. Realitní trh není jednoduchý, proto je třeba být vždy připraven.

Co pohotovostní úvěr znamená? Jak kupujícímu pomůže a jakým způsobem ho získá?

Pohotovostní úvěr

Pohotovostní úvěr je forma úvěru ze stavebního spoření určeného k bydlení. Využívají ho lidé, kteří ještě nemají vybranou nemovitost, avšak chtějí mít náskok. Nebo spíš jistotu, že až si nemovitost vyberou, nebudou muset čekat na dlouhé schvalování hypotéky a nikdo jim nemovitost nevyfoukne.

Dá se říci, že pohotovostní úvěr je jakási předschválená hypotéka nebo také hypotéka naopak. O hypotéku však nejde. Jedná se o speciální formu úvěru. Pohotovostní úvěr je možné schválit, aniž by měl klient konkrétní nemovitost.

Výhodou sjednání pohotovostního úvěru je, že klient má u banky schválený úvěrový rámec a podepsanou úvěrovou smlouvu. Může pak v klidu hledat nemovitost, kterou by chtěl koupit. Jakmile ji najde, je už financování rychlé a jednoduché.

Problém může nastat jedině v případě, pokud je vybraná nemovitost dražší než sjednaný rámec pohotovostního úvěru. Proto se žadatelům doporučuje, aby si pohotovostní úvěr raději vzali o něco vyšší. 

Pokud si naopak vyberou nemovitost levnější než je předschválená výše pohotovostního úvěru, problém s tím není. Klient nemusí celý úvěr dočerpat, nenaskáčou mu žádné poplatky za nevyužití.

Pohotovostní úvěr Modrá pyramida

Jedním ze známých poskytovatelů pohotovostního úvěru je Modrá pyramida. Pohotovostní úvěr Modrá pyramida se přesně nazývá Pohotovostní Hypoúvěr. Je to něco jako hypotéka, avšak Hypoúvěr je vždy svázaný se stavebním spořením.

Pro sjednání pohotovostního úvěru Modrá pyramida je třeba jen doložení příjmů, a to jedním z následujících způsobů:

• potvrzení o příjmu,
• tři výplatní pásky,
• tři výpisy z účtu,
• daňové přiznání za poslední zdaňovací období
• potvrzení o rodičovském příspěvku.

Nic dalšího jako účel úvěru, zástavu, pojištění nebo odhad ceny nemovitosti nemusí při žádosti o pohotovostní úvěr Modrá pyramida řešit. To ho čeká až později ve chvíli, kdy si vybere bydlení.

Žadatel ještě musí sepsat čestné prohlášení, ve kterém uvede, co si za peníze z úvěru plánuje pořídit – byt, postavený dům, pozemek na stavbu domu. Není to však na 100 % závazné. Stačí, když má představu o svém budoucím bydlení a ví, kolik do toho může dát peněz. 

Jak funguje pohotovostní úvěr

Po schválení pohotovostního úvěru má klient zpravidla roční lhůtu k nalezení nemovitosti ke koupi. Po celou tuto dobu je garantována sjednaná úroková sazba a klient zatím nemusí úvěr splácet.

Poté, co si klient vybere nemovitost, podepíše zástavní smlouvu s bankou, ocení se nemovitost nebo pozemek, na kterém se má stavět. Následně s prodejcem sepíše kupní smlouvu a začne čerpat úvěr. Pak už klasicky každý měsíc splácí jistinu i úroky.

Pokud klient na vysněné bydlení během určené doby nenarazí, může požádat o prodloužení pohotovostního úvěru. Například pohotovostní úvěr Modrá pyramida lze prodloužit až dvakrát. Celkově tedy na tři roky.

Při sjednávání pohotovostního úvěru je potřeba dát pozor na jeho výši. Je jasné, že nikdo dopředu neví, kolik bude vysněná nemovitost stát. Pokud si klient vybere dům za 5,5 milionu, avšak má schválený úvěrový rámce jen 5 milionů, musí se pohotovostní úvěr v bance znovu schválit a klient opět dokládá své příjmy.

Tím se celá koupě pochopitelně protáhne, proto je vždy lepší si vždy pohotovostní úvěr vyšší. Pokud klient jeho celou výši následně nevyčerpá, nic se nestane.

Hypoúvěr vs hypotéka

Pojem hypotéka neboli hypoteční úvěr zná asi každý. Je to úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypotéka se nejčastěji využívá právě k nákupu nemovitosti za účelem bydlení či pronájmu.

Možná ne každý však ví, co je hypoúvěr. Jaký je rozdíl mezi ním a hypotékou? Kdo vítězí v porovnání hypoúvěr vs hypotéka?

Hypoúvěr je stejně jako pohotovostní úvěr úvěrem ze stavebního spoření. Nabízí ho tedy pouze stavební spořitelny. Hypoúvěr funguje tak, že se nejprve poskytuje překlenovací úvěr s pevnou úrokovou sazbou na 2 roky do přidělení úvěru ze stavebního spoření. Dobu trvání dva roky udává zákon na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.

Na překlenovací úvěr pak navazuje úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření se nemění po celou dobu splácení a je součástí smluvních podmínek. Klient ji tedy zná již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření.

Kromě neměnné úrokové sazby je výhodou stavebního spoření také to, že klient má nárok na státní podporu ve výši maximálně 3 000 Kč na osobu a rok. 

U hypotéky mohou čerpat státní dotaci pouze lidé mladší 36 let, a to jen na pořízení starší nemovitosti.

V porovnání hypoúvěr vs hypotéka lze také uvést, že hypoúvěr může klient splatit předčasně bez jakékoli sankce. Naproti tomu hypotéku lze zpravidla umořit bezplatně pouze ve výročí úrokové fixace.

Co je předhypoteční úvěr?

Předhypoteční úvěr je podobný pohotovostnímu úvěru. Jedná se také o účelový úvěr, který klient musí použít k investicím do bydlení. Jedná se tedy o úvěr poskytnutý na koupi, stavbu či rekonstrukci nemovitosti.

Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a pohotovostním úvěrem je ten, že pohotovostní úvěr je svázaný se stavebním spořením. Předhypoteční úvěr nikoliv. Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a běžným hypotečním je ten, že u předhypotečního úvěru chybí zástavní právo.

Předhypoteční úvěr si lze vzít i tehdy, kdy klient aktuálně nemá možnost zastavit nemovitost. Smyslem předhypotečního úvěru tedy je dočasné půjčení finančních prostředky bez zajištění. To je stejné jako u pohotovostního úvěru. Avšak neexistence zástavy netrvá věčně.

Při uzavírání předhypotečního úvěru se klient musí zavázat, že maximálně do 24 měsíců bance zástavu poskytne. Během této doby čerpá předhypoteční úvěr za vyšší úrokovou sazbu. Ve splátkách hradí pouze úroky z dlužné částky, tedy nesplácí jistinu.

Jednoduše lze tedy říci, že předhypoteční úvěr je dočasný úvěr, který trvá jen do té doby, než je zřízeno zástavní právo. Pak přechází na běžnou hypotéku.

Co je předschválená hypotéka?

Sám název tohoto finančního produktu napovídá, co je předschválená hypotéka. Jedná se o dopředu schválenou půjčku na koupi bytu, domu nebo stavebního pozemku.

Předschválená hypotéka je vlastně to samé jako předhypoteční úvěr. Banka úvěrovou smlouvu podepíše, i když klient zatím nemá nemovitost ke koupi. Klient tak má jistotu, že jakmile najde nemovitost ke koupi, financování půjde hladce bez větších zádrhelů.

U předschválené hypotéky se skutečně jedná o závazek ze strany banky, že žádost klienta o hypoteční úvěr schválí. Pokud je cena nemovitosti vyšší než předschválená hypotéka, hledá klient dodatečný způsob financování, např. spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo navýšení hypotečního úvěru.

Naopak pokud je cena nemovitosti nižší než předschválená hypotéka, tedy klient potřebuje reálně půjčit méně peněz, pak zpravidla do 20 % úvěru je možné snížení předschválené hypotéky zdarma. Následně klient splácí pouze to, co si ve skutečnosti půjčil.

Pokud má klient předschválenou hypotéku, zatím nic neplatí. Splácet začne až v okamžiku, kdy začne čerpat klasickou hypotéku. Některé banky však mají jednorázový poplatek za předschválení hypotéky, který je potřeba ihned uhradit.

Závazku banky poskytnout úvěr odpovídá i závazek klienta. Ten se totiž zavazuje v předem určené době úvěr čerpat, a pokud tuto povinnost nesplní, musí počítat s vysokými poplatky.

Jak funguje předschválení hypotéky?

K předschválení hypotéky je třeba doložit všechny podklady pro posouzení bonity:

• potvrzení o příjmu od zaměstnavatele
• daňové přiznání (v případě OSVČ)
• potvrzení o bezdlužnosti

Pokud banka vyhodnotí bonitu žadatele jako dobrou, následně s žadatelem o předschválení hypotéky uzavře úvěrovou smlouvu. Ovšem zatím bez zástavní smlouvy a bez vybrané nemovitosti. Pak už žadatel musí v určené době najít vhodnou nemovitost ke koupi.

Hypotéka bez nemovitosti, nebo hypotéka dopředu?

Že je hypotéka bez nemovitosti nelogická? Právě naopak. V době, kdy se po dobré nemovitosti vždycky jenom zapráší, je hypotéka bez nemovitosti ideálním řešením. Co přesně to znamená?

Celý hypoteční úvěr člověk sjedná dopředu a jen čeká, až se objeví ta pravá nemovitost. Při tom má jistotu, že hypotéka je kompletně schválena a připravena k využití. Dá se tedy říci, že hypotéka bez nemovitosti je ten samý produkt jako hypotéka dopředu, hypotéka naruby nebo předschválená hypotéka.

Nároky na získání hypotéky dopředu jsou stejné jako u jakékoli jiné hypotéky. Banka se zájemcem o hypotéku bez nemovitosti uzavře úvěrovou smlouvu, i když v okamžiku jejího podpisu žadatel ještě nemá vybranou konkrétní nemovitost.

Na využití úvěru má žadatel v závislosti na podmínkách banky od jednoho do tří let. Ve smlouvě je dohodnuta výše hypotéky, doba splatnosti, úroková sazba a doba fixace. Hypotéku bez nemovitosti je nutné ve stanovené době využít, jinak hrozí sankce za nečerpání.

Hypotéka naruby – kdy se hodí a kdy ne?

Hypotéka bez nemovitosti, hypotéka naruby, pohotovostní úvěr nebo předschválená hypotéka. Mnoho názvů pro hypoteční produkty, které v podstatě poskytují tu samou službu. Díky hypotéce naruby je člověk připraven a čeká na vysněnou nemovitost. Ne každému však hypotéka naruby udelá dobrou službu.

Pro koho se hypotéka naruby hodí a kdo by měl spíš zvolit klasickou hypotéku? Hypotéka naruby bude dobrým pánem, pokud:

• hrozí, že v blízké době člověk hypotéku nedostane (např. plánuje rodinu a jeden z příjmů v následujících měsících klesne),
• plánuje změnit práci a chce jít podnikat na vlastní triko,
• chce sjednat hypotéku za stávajících výhodnějších podmínek, když úrokové sazby rostou.

Naopak zlým pánem bude hypotéka naruby pro toho, kdo:

• zatím neví, co chce koupit (dům, jen pozemek a dům pak postavit, nebo byt?),
• má dostatečné příjmy a v dohledné době nehodlá nic měnit (jen se bojí, že by hypotéku nedostal).

Hlavním rizikem spojeným s hypotékou naruby je možnost, že ji klient nenačerpá ve stanovené době nebo nevyčerpá alespoň 80% objemu úvěru. S tím jsou totiž spojeny vysoké sankce.

Předschválená hypotéka – diskuze

Než někdo požádá o předschválenou hypotéku, většinou hledá zkušenosti ostatních lidí a různé diskuze o předschválené hypotéce. Předschválená hypotéka byla dříve spíše ojedinělá a nebylo možné najít mnoho informací a diskuzí o tomto produktu. Dnes je tomu však jinak.

Zájemci chtějí nejčastěji vědět, kdy začnou hypotéku splácet, a co se stane, když seženou levnější nebo naopak dražší nemovitost, než mají sjednaný úvěr.

Hypoteční poradci doporučují, aby si zájemci o předschválenou hypotéku tento krok dobře rozmysleli, protože pokud hypotéku nebudou včas čerpat nebo ji nevyčerpají z 80%, bude jim banka účtovat sankci 2-5% z nečerpané části hypotéky. A to mohou být i statisíce korun.

Zásadní informací před uzavřením hypotéky naruby tedy bude doba, kterou má klient na to, aby našel vhodnou nemovitost ke koupi.  

Schválení hypotéky – diskuze

V internetových diskuzích o schválení hypotéky se nejčastěji objevuje otázka, jak dlouho trvá schválení hypotéky? Bohužel na to není jednotná odpověď. Bonitu žadatele dokáže banka ověřit do týdne, maximálně dvou – když žadatel doloží vše potřebné.

V diskuzích o schválení hypotéky převládá zkušenost, že samotná hypotéka je bankou vyřízená poměrně rychle, avšak dlouho trvá odhad ceny nemovitosti, vklady zástavy do katastru a další potřebné úkony.

Aby zájemce s žádostí o hypotéku uspěl, je dobré si zjistit základní informace o bankou sledovaných parametrech (bonita, cashflow žadatele atd.). Vyplatí se jít víc do hloubky a ptát se rovněž na detaily. Tím může žadatel eliminovat riziko, že banka žádost o úvěr nakonec zamítne. Čím více dokumentů má žadatel připravených předem, tím rychleji může celý proces proběhnout.

V internetových diskuzích o schválení hypotéky se také často objevuje, že nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti o hypotéku bývá nedostatečná bonita žadatele. Zásadní problém je většinou v příjmech. Ty musí být trvalé, pravidelné a prokazatelné.

Samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry (SOLUS, CBCB). Negativní záznam v registru pro banku většinou znamená překážku, přičemž negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři roky po skončení daného závazku.

Než o hypotéku zájemce požádá, je tedy vhodné, aby si nechal udělat výpis z těchto registrů.